"Tecrübeyleİnşa Edilen,Yapay Zeka ile Güçlenen HİZMET!”
Dikili Turizm Arazisi
Yıldız Teknik Üniversitesi Tapusor Uygulaması
Dikili Tarım Arazisi ve Turizm Arsası Değerlemesi
Sahibinden com Mevcut Satılık Muadil İlanlar
132 Ada 7 Parsel – Değerleme Raporu
Değerleme 1 – Tarla
Parsel durumu: Hâlihazırda İzmir Dikili E-İmar kayıtlarına göre parsel Tarla vasfında olup alanı 287.058,34 m²’dir. 1/25.000 ölçekli nazım planında da mera alanı olarak görülmektedir.
Birim fiyatlar: Acil Satış için 900 TL/m², Reel Satış için 1000 TL/m² olarak belirlenmiştir.
Açıklama: Belirlenen bu fiyatlar, “İmar değişikliği ihtimali şu an gündemde değilken, mevcut hukuki ve mülkiyet durumu dikkate alınarak belirlenen fiyatlardır” koşulu dikkate alınarak konulmuştur.
| Birim Fiyat (TL/m²) | Alan (m²) | Toplam (TL) | Toplam (USD) | |
|---|---|---|---|---|
| Acil Satış | 900 | 287.058,34 | 258.352.506 | 6.151.250 |
| Reel Satış | 1000 | 287.058,34 | 287.058.340 | 6.835.674 |
Tablo 1 – Değerleme 1: Tarla. 1 USD = 42 TL bazında hesaplanmıştır.
Değerleme 2 – Turizm/Turizm+Konut İmarlı Arsa
Yeni kabul: Parselin turizm veya turizm+konut imarlı arsa olduğu varsayılmıştır. İmar sürecinin tamamlandığı, dolayısıyla arsanın imarlı gayrimenkul niteliğinde olduğu kabul edilmiştir.
Konum avantajları: Parsel mavi bayraklı plaja sıfır, iki yanında akarsu (dere) kenarında, yakınında marina ve rekreasyonel alan potansiyeli bulunması nedeniyle özel konumdadır. Bu etkenler değerlemeye olumlu katkı yapacaktır.
Karşılaştırmalı ilanlar: Sahibinden.com’da benzer nitelikteki arsa ilanları örnek alınmıştır. Örneğin Ayvalık Küçükköy’de 7.117 m² imarlı bir otel arsasının birim fiyatı ~30.912 TL/m²; Dikili Salihler Mahallesi’nde 149 m² villa imarlı arsa ~30.201 TL/m²; Ayvalık Altınova’da 260 m² imarlı bir arsa ise ~18.269 TL/m²’ye ilan edilmiştir.
Birim fiyat öngörüsü: Bu karşılaştırmalara göre parsel için Acil Satış: 15.000 TL/m² ve Reel Satış: 20.000 TL/m² olarak belirlenmiştir.
| Birim Fiyat (TL/m²) | Alan (m²) | Toplam (TL) | Toplam (USD) | |
|---|---|---|---|---|
| Acil Satış | 15.000 | 287.058,34 | 4.305.875.100 | 102.521.786 |
| Reel Satış | 20.000 | 287.058,34 | 5.741.166.800 | 136.694.448 |
Tablo 2 – Değerleme 2: Turizm/Turizm+Konut İmarlı Arsa. 1 USD = 42 TL bazında hesaplanmıştır.
Yönetici Özeti
| Durum | Reel Satış (TL) | Reel Satış (USD) |
|---|---|---|
| Tarla (D1) | 287.058.340 TL | 6.835.674 USD |
| İmarlı Arsa (D2) | 5.741.166.800 TL | 136.694.448 USD |
İmar dönüşümü sonucunda parsel değerinde çok büyük artış öngörülmüştür. Tarla niteliğindeki hâliyle reel değer yaklaşık 6,84 milyon USD iken, turizm imarlı varsayımında yaklaşık 136,7 milyon USD’ye çıkmaktadır.
Değer farkı: Reel değerler bazında artış yaklaşık 5.454.108.460 TL’dir. Bu, %1900 civarında (~20 kat) bir artışı temsil eder. Yani imar değişikliği hayata geçerse yatırımcı için devasa bir değer kazancı ortaya çıkacaktır.
Potansiyel kazanç: Mevcut tarla fiyatına göre turizm imarlı seviyede elde edilebilecek ek değer, yatırımcı için doğrudan ek kâra dönüşecektir.
Hesaplama Tablosu
Birim fiyat değerini değiştirerek tabloyu güncelleyebilirsiniz. USD kuru sabit: 1 USD = 42 TL
| Birim Fiyat (TL/m²) | Alan (m²) | Toplam (TL) | Toplam (USD) | |
|---|---|---|---|---|
| Acil Satış | 287058.34 | |||
| Reel Satış | 287058.34 |
