"Tecrübeyleİnşa Edilen,Yapay Zeka ile Güçlenen HİZMET!”

Resme Tıkladığınız da KOSB Tahsis Sayfasına Ulaşırsınız..

Kahramanmaraş OSB • 208 Ada 1 Parsel

Fabrika Değerleme ve 3 Fiyat Stratejisi

13.394,27 m² arsa üzerinde 8.040 m² kapalı alanlı, Yapı Kayıt belgeli fabrika için tahsis fiyatları, OSB içi alternatif parseller ve atıl durum dikkate alınarak hazırlanmış Net m² analizidir.

Hızlı Nakit İhtiyacı

Acil Satış Senaryosu

Piyasadan hızlı çıkmak isteyen, beklemeyi tercih etmeyen satıcılar için.

İlan Fiyatı 110.000.000 TL
Hedef Satış 100.000.000 TL

OSB tahsis m² fiyatının altında kalmayacak, ama alıcı için net bir cazibe oluşturacak seviye.

  • Yüksek pazarlık payı vermeden net alıcıya odaklanmak.
  • Uzun süreli bekleme maliyetini ortadan kaldırmak.
  • OSB’deki boş arsalarla kıyaslandığında hâlâ avantajlı konumda olmak.
Önerilen Strateji
Dengeli & Piyasaya Uygun

Adil Piyasa Senaryosu

Hem satıcının beklentisini hem yatırımcının matematiğini dengeleyen ana senaryo.

İlan Fiyatı 115.000.000 TL
Hedef Satış 105.000.000 TL

OSB tahsis m² fiyatı (5.750 TL) ve 8.040 m² hazır kapalı alan, saha betonu ve atıl durum indirimi birlikte dikkate alınarak hesaplanmış bant.

  • Arsa çıplak değeri ≈ 77 M TL.
  • Mevcut bina ve saha katkısı ≈ 30–35 M TL.
  • Tadilat ve atıl kalma indirimi sonrası adil değer ≈ 100–110 M TL.
Sabırlı Satıcı / Doğru Alıcı

Maksimum Fiyat Senaryosu

Tadilat, kozmetik iyileştirme ve doğru alıcıyı bekleme opsiyonu olan satıcılar için.

İlan Fiyatı 125.000.000 TL
Hedef Satış 105.000.000 TL ve Üzeri

Çatı, cephe ve ofis tadilatları yapılıp “kullanıma hazır fabrika” olarak pazarlanması halinde savunulabilir bant.

  • Profesyonel tadilat sonrası görsel algı ve ilk izlenim güçlenir.
  • Kiraya verme potansiyeli ile yatırımcıya ek gelir argümanı sunulur.
  • Doğru sektörden, uzun vadeli planı olan alıcılarla müzakere imkânı.

OSB Tahsis Edilmemiş Boş Parseller (m² birim fiyatı: 5.750 TL)

Aşağıdaki tablo, Kahramanmaraş OSB’nin Kasım dönemi tahsis listesine göre boş parselleri göstermektedir. Yatırımcılar, 208/1 parseli değerlendirirken ilk olarak bu m² fiyatlarını referans almaktadır.

Ada / Parsel Alan (m²) Toplam (TL) ≈ Tutar (M TL)
212 / 12 9.189,55 52.839.912 52,84
212 / 25 6.217,37 35.749.878 35,75
216 / 3 24.676,20 141.888.150 141,89
225 / 9 3.347,45 19.247.838 19,25
248 / 3 7.000,10 40.250.575 40,25
248 / 4 10.271,49 59.061.068 59,06
250 / 2 9.962,03 57.281.673 57,28
Net m² Özeti: OSB tahsis m² fiyatı 5.750 TL iken, 208/1 parsel için arsa çıplak değeri ≈ 77 M TL’dir. Mevcut 8.040 m² kapalı alan, saha betonu ve zaman kazancı eklendiğinde adil alınabilir değer 100–110 M TL bandındadır. İlan stratejisi, satıcının beklentisi doğrultusunda 110–125 M TL arasında konumlandırılabilir.

Not: Rakamlar, OSB tahsis listesi, Yapı Kayıt Belgesi ve sahadan alınan bilgiler doğrultusunda hazırlanmıştır. Nihai değer, detaylı teknik keşif ve güncel kur/veri analizine göre revize edilebilir.

Fatih Natamam Otel Değerleme Raporu

Gayrimenkul Değerleme Raporu & Satış Stratejisi

Fatih, İstanbul - Natamam Otel Projesi

Değerli Fatih YILDIZ Bey,

Öncelikle bu önemli yatırımınızın satış sürecinde bize güvendiğiniz için teşekkür ederim. Emlak piyasası, özellikle de İstanbul Tarihi Yarımada gibi eşsiz bir lokasyonda, sadece rakamlardan ibaret değildir; aynı zamanda alıcı psikolojisi, piyasa dinamikleri ve doğru strateji ile yönetilmesi gereken karmaşık bir süreçtir. Bu raporun amacı, size hayali rakamlar sunmak değil, mülkünüzün gerçek piyasa değerini, farklı alıcı profillerinin gözünden analiz ederek ortaya koymak ve sizi en kârlı ve hızlı sonuca ulaştıracak bir yol haritası çizmektir. Raporu, sanki bir finans veya emlak uzmanı değilmişsiniz gibi, her adımı en basit ve anlaşılır şekilde açıklayarak hazırladım.

Stratejik Yaklaşım: Dört Alıcı Profili

1. Doğru Alıcı

Mülkünüzün sunduğu "kıymetli lokasyon", "yeni bina" ve "tasarım esnekliği" konforuna en çok ihtiyaç duyan, bu yüzden reel fiyatın üzerinde bedel ödemeye istekli olabilecek alıcıdır.

2. Bölgesel Yatırımcı

Tarihi Yarımada'nın genelindeki tüm otel fırsatlarını tarar ve en mantıklı seçeneği arar.

3. Finansal Yatırımcı

Sadece rakamlara, kâra ve yatırımının ne kadar sürede geri döneceğine odaklanır ve lokasyonu çok geniştir, kâr arar.

4. Mülk Borsacısı

Kısa vadeli al-sat karı peşindedir, mülkü en ucuza alıp küçük bir kârla hızla satmayı hedefler.

Detaylı Değerleme Analizi

1. Doğru Alıcı Gözüyle Değerleme

Bu alıcı için mülkün değeri, lokasyonun prestiji ve yeni binanın getirdiği sorunsuzluktur. Bu profil, bölgedeki en iyi alternatifin "biraz" üzerinde bir fiyat ödemeye razıdır. Bölgedeki en iyi alternatifin değeri 134 Milyon TL olduğuna göre, bu alıcının %10-15'lik bir "konfor primi" ödeyebileceğini varsayabiliriz.

152.000.000 TL

2. Bölgesel Yatırımcı Gözüyle Değerleme (Emsal Analizi)

Bu yatırımcı, bölgedeki benzer otellerin oda başına düşen maliyetlerini ve satış fiyatlarını karşılaştırır. Analizimiz, çevredeki 4 emsal otelin verilerine dayanmaktadır.

Otel Adı / Durum Oda Sayısı Oda Başına Değer ($) Toplam Değer ($) Toplam Değer (TL)
Emsal 1 (Bitmiş, Satılık) 28 150.000 $ 4.200.000 $ 155.400.000 TL
Emsal 2 (Bitmiş, Satılık) 35 130.000 $ 4.550.000 $ 168.350.000 TL
Emsal 3 (Natamam, Satılmış) 25 100.000 $ 2.500.000 $ 92.500.000 TL
Emsal 4 (Bitmiş, Satılmış) 40 120.000 $ 4.800.000 $ 177.600.000 TL
Ortalama Oda Başına Değer (Bitmiş) 133.333 $

Bu ortalama değer üzerinden mülkünüz için yapılan hesaplama ve natamam olmasından kaynaklı maliyet düşüldükten sonraki net değer:

134.000.000 TL

3. Finansal Yatırımcı Gözüyle Değerleme (Nakit Akışı Projeksiyonu)

Bu yatırımcı, otelin tamamlandıktan sonra üreteceği yıllık net gelire ve bu gelirin yatırımını ne kadar sürede geri ödeyeceğine (Amortisman Süresi) odaklanır. Hedeflenen amortisman süresi genellikle 12-15 yıldır.

Nakit Akışı Projeksiyonu (Yıllık)
Gelirler
Ortalama Oda Fiyatı (Gecelik)150 $
Yıllık Doluluk Oranı85%
Toplam Yıllık Ciro1.573.125 $
Giderler
Personel & İşletme Giderleri (%35)-550.594 $
Pazarlama & Komisyonlar (%15)-235.969 $
Bakım & Vergiler (%10)-157.312 $
Yıllık Net Nakit Akışı629.250 $ (23.282.250 TL)

12 yıllık hedef amortisman süresi ve tamamlama maliyeti düşüldükten sonraki net değer:

116.000.000 TL

4. Mülk Borsacısı Gözüyle Değerleme

Bu alıcı profili, piyasa değerinin oldukça altında bir fiyata alım yaparak hızlı bir kâr elde etmeyi amaçlar. Adil piyasa değeri olan 134 Milyon TL'nin yaklaşık %25 altında bir teklif vermesi beklenir. Bu, mülkün "hızlı nakit" değerini temsil eder.

100.000.000 TL

Değerlerin Sentezi ve Adil Piyasa Değeri

Tüm Analizler Sonucunda Belirlenen

Adil (Reel) Piyasa Fiyatı

134.000.000 TL

Bu değer, mülkün mevcut piyasa koşullarında, makul bir pazarlama süresi içinde satılabileceği en olası fiyattır ve özellikle Bölgesel Yatırımcı profilinin ödeyeceği rakamı temsil etmektedir.

Önerilen Fiyat Stratejisi ve Sonraki Adımlar

Yeni İlan Fiyatı Stratejisi

Mevcut 220 Milyon TL'lik ilan fiyatı, piyasa gerçeklerinden uzak olduğu için "ciddi alıcıları" uzaklaştırmaktadır. Önerimiz, alıcı talebinin oluşma ihtimali olan en yüksek ve psikolojik olarak en doğru seviye olan fiyata çekmektir:

185.000.000 TL

Bu fiyat, hem "ciddi bir indirim yapıldı" algısı yaratacak hem de pazarlık payı bırakacaktır. İlk teklifi aldığımız noktada, masaya oturur, teklifi değerlendiririz.

Kaçırılan Fırsatın Değerlendirmesi

Bu noktada, 4 ay önce reddedilen 3 Milyon Euro'luk teklifi tekrar hatırlamakta fayda var. O günün kuruyla yaklaşık 135.7 Milyon TL olan bu teklif, bugünkü analizlerimizin ortaya koyduğu 134 Milyon TL'lik Adil Fiyat ile neredeyse aynı seviyededir.

Fırsat Maliyeti

Aradan geçen 4 ayda, sadece zaman kaybedilmemiş, aynı zamanda o paranın altın gibi bir yatırım aracında değerlendirilmesiyle elde edilebilecek yaklaşık 37 Milyon TL'lik bir fırsat maliyeti de oluşmuştur.

Son Adım

Fatih Bey, bu detaylı rapor ışığında, belirleyeceğimiz yeni fiyat stratejisi ve her mülke "Doğru Alıcı'yı bulma konusundaki başarısı kanıtlanmış pazarlama yöntemlerimizi görüşmek ve süreci başlatmak için sizinle bir araya gelmekten memnuniyet duyarım.